人们通常说的房屋中介费，从法律上讲是在房屋中介合同中，中介人在促成房屋买卖合同成立后，根据约定向买卖双方或一方收取的佣金。

     房屋中介合同属于是居间合同，《合同法》第424条居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。比如，鑫东龙房介公司与易中天妻子签的《房产求购委托书》就是房屋居间合同，该合同的委托人是易中天妻子，居间人是鑫东龙房介公司。

     一、先说说居间合同的法律特征
    （l）居间合同以促成委托人与第三人订立合同为目的
    在居间合同中，居间人是为委托人提供服务的，这种服务表现为报告订约的机会或为订约的媒介。居间合同的标的是居间人进行居间活动的结果，其目的在于通过居间活动获取报酬。居间人的活动只有促成委托人与第三人之间建立起有效的合同关系才有意义。

    本事件中鑫东龙房介公司的工作人员小张向易中天夫妇介绍了某别墅，并带其到该别墅看房一个多小时，居间人实施这一系列行为的目的显然是为了促成该房的买卖合同的成立。
    （2）居间人在合同关系中处于介绍人的地位
    居间合同的客体是居间人依照合同的约定实施中介服务的行为。无论何种居间，居间人都不是委托人的代理人或当事人一方，居间人只是按照委托人的指示，为委托人报告有关可以与委托人订立合同的第三人，给委托人提供订立合同的机会，或者在当事人之间充当“牵线搭桥”的媒介作用，并不参加委托人与第三人之间具体的订立合同的过程，他的角色只是一个中介服务人。只是在交易双方当事人之间起介绍、协助作用。

     本事件中，鑫东龙房介公司接受了该别墅房东的口头委托，按照房东的口头指示为其介绍买主。接受了易中天夫妇的书面委托为其介绍房源，鑫东龙房介公司介绍了交易双方当事人认识，并促成双方实际到交易标的某别墅看房，起到了牵线搭桥的媒介作用。
    （3）居间合同具有诺成性、不要式性
    居间合同的诺成性是指，只要委托人与居间人意思表示一致，居间人就负有依委托人的指示进行居间的义务，而一旦居间人的活动取得结果，委托人就应支付报酬，合同即成立，而无需以实物的交付作为合同成立的要件。 
        居间合同的不要式性是指，当事人可以采取口头或者书面形式，居间合同的成立也不需采用特定的形式。如果约定不明确，应当遵循交易惯例。

    本事件中鑫东龙中介公司工作人员小张说：这套房子是房东口头委托中介出售，并没有签《委托出售协议》。易中天说：中介没有房主的《卖房委托书》，就无权拿中介费。（据媒体报道，是否属实待证）。根据房屋中介合同诺成性、不要式的特点，虽该房东未与中介签订书面买房协议，其与鑫东龙房屋中介公司的委托买房合同依然成立。  

  （4）居间合同具有双务性和有偿性

    居间合同的双务性是指，居间合同一经成立，当事人双方均需承担一定的义务。居间人须履行向委托人报告报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务的义务。委托人须履行支付相应报酬的义务。

    居间合同的有偿性是指，居间人在促成居间合同成立后有向委托人收取报酬的权利。居间人以收取报酬为业，居间人促成合同成立后，委托人当然要向居间人支付报酬，作为对居间人活动的报偿。

    本事件中鑫东龙房屋中介向易中天夫妇报告了某别墅待售的信息，并带其到该别墅看房，易中天夫妇在看房时认识了房主，接受了房主的小纸条（暂认定为该纸条内容不是房主电话，而是品三国中的赤壁之战）。使易中天在被房主崇拜的同时与房主就该别墅交易成功。鑫东龙房屋中介公司已履行完自己的中介义务，易中天夫妇也应依合同履行支付出售价的2.5%的报酬义务。其双方签订的《房产求购委托书》第三条第二款：双方约定，“乙方（中介）介绍实地看房后，无论甲方（易中天妻子）通过何种途径与出售方或其代理人私下成交，均视为乙方介绍，甲方应按本委托书约定的出售报价的2.5％支付中介费”。

    二、再说说居间人取得报酬必须具备要件，《合同法》第426条　居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。对居间人的报酬没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，根据居间人的劳务合理确定。因居间人提供订立合同的媒介服务而促成合同成立的，由该合同的当事人平均负担居间人的报酬。
    报酬支付的前提，须是居间人促成委托人与第三人的合同成立
    委托人支付报酬是以居间人已为委托人提供了订约机会或经介绍完成了居间活动，并促成了合同的成立为前提条件。所谓促成合同成立，是指合同合法、有效的成立，如果所促成的合同属无效或可撤销的合同，不能视为促成合同成立，居间人仍不能请求支付报酬。

    委托人是否给付居间人报酬及其支付数额，原则上应按照居间合同约定。这里合同的约定，可以是以书面形式或者口头形式明确的，如果居间合同中对于居间人的报酬没有约定或者约定的不明确，委托人和居间人，可以协议补充；如果仍然达不成补充协议的，应当按照合同的有关条款，或者商业交易习惯来确定；如果还是解决不了，可以根据居间人的劳务合理确定，所谓合理应考虑诸多原因，如居间人所付出的时间、精力、物力、财力、人力以及居间事务的难易程度等因素，合理确定。

    本事件中房屋产权已经合法过户，在有权机关判定该房屋买卖合同无效前，该合同已有效成立。报酬的数额已在房介与易中天妻子签订的《房产求购委托书》中的约定。
   三、最后说说无需付中介费的情况

  《合同法》第427条  居间人未促成合同成立的，不得要求支付报酬，但可以要求委托人支付从事居间活动支出的必要费用。 
   关于居间活动的费用《合同法》第426条  居间人促成合同成立的，居间活动的费用，由居间人负担。

   因为费用已作为成本计算在报酬之内，居间人是不得再另外请求给付费用的。
  尽管居间人为了使合同能促成也尽了向委托人报告或者媒介的义务，但合同如没有成立，即没有达到居间合同的目的，委托人有权不予支付报酬，但应支付居间人从事居间活动支出的必要费用，如居间活动中支出的交通费等。
    本事件中易中天回短信说：“房主并没有委托这两家中介公司，也不愿意卖房。我们通过其他途径与房主联系，经过努力才购得此房。”这将成为事件的关键。即该房屋买卖合同的成立是否是鑫东龙中介促成的，这是易中天是否应付中介费的关键。

    如此，房屋中介如不能提供证据：1、房主曾将别墅委托中介出售（与本事件无利害关系的证人证言、与房主交涉的电话录音、更关键的是易中天说的“中介没有房主的《卖房委托书》，就无权拿中介费”这句话易中天是否真说过，如说过他现在可还承认？），2、中介曾带易中天夫妇到别墅实地看房（周围邻居证言、其它证人证言、）。

    如易中天能提供如下证据：1、其与房主认识不是因中介介绍而是其它途径（介绍人证言、见证人证言），2、其到别墅实地看房是他人带领、介绍而非中介（带领人证言、他人证言、房东儿子女友的证言）3、房主出庭作证易中天所言属实，其没有到房介委托卖房，且并不想卖房，其与易中天是通过其它途径认识，经努力才达成交易。

   则根据证据规则，该交易的成功与中介无关，易中天可不支付报酬只支付费用，其答应支付5000元费用已经不少了。

 附：

第二十三章　居间合同   　

　    第四百二十四条　居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。

　    第四百二十五条　居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。

　　居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。

　    第四百二十六条　居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。对居间人的报酬没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，根据居间人的劳务合理确定。因居间人提供订立合同的媒介服务而促成合同成立的，由该合同的当事人平均负担居间人的报酬。

　  　居间人促成合同成立的，居间活动的费用，由居间人负担。

　    第四百二十七条　居间人未促成合同成立的，不得要求支付报酬，但可以要求委托人支付从事居间活动支出的必要费用。